1. Caráter Irretratável da Opção
Neste trabalho estão consolidadas as normas pertinentes ao Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias instituído pela Lei nº 10.931/04 com a redação dada pela Medida Provisória nº 460/09 e disciplinado pela Instrução Normativa SRF nº 934/09.
A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento do IRPJ e das contribuições CSLL, PIS e COFINS por esse regime a partir do mês da opção.
Observa-se que esse regime de tributação tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
2. O que se Considera como Incorporação Imobiliária e Incorporador
Para efeito do regime examinado neste trabalho, considera-se:
a) Incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial; e
b) Incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
De acordo com a Instrução Normativa SRF nº 934/09:
I – Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras;
II – Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
3. Requisitos para a Opção
A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I – Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64 (veja nota ao final deste tópico);
II – Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação; e
III – Apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (DERAT) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
4. Responsabilidade por Dívidas Tributárias
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não respondem por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/PASEP e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), exceto aquelas calculadas na forma examinada neste trabalho sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação.
O patrimônio da incorporadora responde pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
5. Cálculo do Valor a Ser Pago
5.1 Regra geral
5.1.1 Percentual aplicável
A Medida Provisória nº 460/09 alterou a Lei nº 10.931/04 com a finalidade de reduzir a alíquota de tributação aplicável às incorporações imobiliárias de 7% para 6% e agora passa a ser 4%, nos casos em geral, e de 6% para 1% no caso de projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesses sociais.
A redução de tributação beneficia também as receitas auferidas pelas empresas construtoras contratadas para construir as unidades habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) de que trata a Medida Provisória nº 459/09.
5.2 Redução de alíquotas
Para cada incorporação submetida ao RET, à incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições (Lei nº 10.931/04 com a redação dada pela Medida Provisória nº 460/09):
I – IRPJ;
II – CSLL;
III – Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV – COFINS.
Esse percentual de 6% ( a definir agora que é de 4%) corresponde a:
a) 1,89% como IRPJ;
b) 0,98% como CSLL;
c) 0,56% como Contribuição para o PIS/PASEP; e
d) 2,57% como COFINS.
5.3 Base de cálculo
Para efeito de cálculo do valor referente a tributos e contribuições a ser pago, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.
Do total das receitas recebidas podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora, observado que esta norma aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.
Vale lembrar que os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser objeto de parcelamento.
6. Hipótese de Pagamento Definitivo
Observada a obrigatoriedade de o incorporador manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime, o pagamento do IRPJ e das contribuições, na forma examinada neste texto, será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação na forma do tópico anterior, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
6.1 Imóveis residenciais de interesse social
Até 31/12/2013, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1% da receita mensal recebida (Minha casa minha vida).
Para este efeito consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata as Leis 11.977/09 e 12.655/12 .
O percentual de 1% correspondente ao pagamento unificado dos tributos será assim considerado:
I – 0,44% como COFINS;
II – 0,09% como Contribuição para o PIS/PASEP;
III – 0,31% como IRPJ; e
IV – 0,16% como CSLL.
6.2 Empresas construtoras
Conforme disposto na Medida Provisória nº 460/09, convertida nas Leis 12.024/09 e 12688/12 até 31/12/2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Medida Provisória nº 459/09, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.
7. Prazo de Pagamento
O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições deve ser efetuado até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas.
8. Preenchimento do DARF
O código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).
9. Inscrição das Incorporações no CNPJ
A incorporadora deve inscrever no CNPJ cada uma das incorporações objeto de opção pelo RET.
10. Manutenção da Escrituração Contábil
O incorporador está obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.
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