1. INTRODUÇÃO
Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, que foi instituído pela Lei nº 10.931/04 com posteriores alterações, disciplinado pela Instrução Normativa RFB nº 1.435/13, publicada no DOU de 02/01/2014.
2. CARÁTER IRRETRATÁVEL DA OPÇÃO
A opção pelo Regime Especial de Tributação para as Incorporações Imobiliárias (RET) obriga o contribuinte a fazer o recolhimento do IRPJ e das contribuições CSLL, PIS e COFINS por esse regime a partir do mês da opção.
Observe-se que esse regime de tributação tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
3. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E INCORPORADOR – DEFINIÇÃO
Para efeito do regime examinado neste trabalho, considera-se:
a) incorporador a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e
b) incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
De acordo com a Instrução Normativa RFB nº 1.435/13:
I – estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras;
II – presume-se vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos pela ordem descrita:
I – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64 (veja nota ao final deste tópico);
II – inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação;
III – prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE). Para adotar o DTE, o contribuinte precisa ter a certificação digital e fazer a opção no Portal e-CAC -> Serviços disponíveis no Portal e-CAC->Outros->Opção pelo Domicílio Tributário Eletrônico;
IV – regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN). O requisito referido será comprovado mediante consulta nos sistemas da Receita Federal do Brasil pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, da existência de Certidão Negativa de Débitos (CND) ou Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa (CPD-EN) válidas;
V – regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). O requisito referido será compro-vado mediante consulta, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, ao sistema da Caixa Econômica Federal;
VI – apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”. O referido Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação encontra-se disponível no sítio da Receita Federal do Brasil, no Anexo Único da Instrução Normativa RFB nº 1.435/13.
Para apresentação do formulário, o interessado, ou seu procurador legalmente constituído, deverá obter, em qualquer unidade de atendimento da Receita Federal do Brasil, dossiê digital de atendimento, na forma da Instrução Normativa RFB nº 1.782/18.
Nota Editorial
Neste sentido transcrevemos a Solução de Consulta COSIT nº 517/17:
“SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 517, DE 30 DE OUTUBRO DE 2017
DOU de 01/11/2017 (nº 210, Seção 1, pág. 25)
ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA
EMENTA: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. INCORPORAÇÃO ENCERRADA. OPÇÃO. VEDAÇÃO.
Não há previsão legal de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET>) instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, após o encerramento da incorporação. São requisitos indispensáveis para a efetivação da opção da incorporação no <RET, dentre outros, a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária e que cada “incorporação afetada” seja inscrita no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109”.
REFORMA A SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 7.043 – SRRF07/DISIT, DE 11 DE DEZEMBRO DE 2014.
Dispositivos Legais: Lei nº 4.591, de 1964, arts. 31-A a 31-E; Lei nº 10.931, de 2004, arts. 1º a 10; Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013.
FERNANDO MOMBELLI – Coordenador-Geral”.
A opção pelo Regime Especial de Tributação será formalizada mediante a solicitação de juntada, na forma da Instrução Normativa RFB nº 1.782/18, ao dossiê digital de atendimento:
I – dos formulários constantes dos Anexos da citada Instrução Normativa; e
II – do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
6. RESPONSABILIDADE POR DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao Regime Especial de Tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não respondem por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/PASEP e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), exceto aquelas calculadas na forma examinada neste trabalho sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação.
O patrimônio da incorporadora responde pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
7. CÁLCULO DO VALOR A SER PAGO
Para cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:
I – IRPJ;
II – CSLL;
III – Contribuição para o PIS/PASEP; e
O pagamento mensal equivalente a 4% das receitas mensais recebidas aplica-se a partir de 28/12/2012, inclusive em relação à incorporação já submetida ao Regime Especial de Tributação anteriormente.
Em período anterior que se iniciou em 31/04/2009 o pagamento mensal era equivalente a 6% das receitas mensais recebidas.
Esse percentual de 4% corresponde a:
a) 1,71% como COFINS;
b) 0,37% como Contribuição para o PIS/PASEP;
c) 1,26% como IRPJ; e
d) 0,66% como CSLL.
No período em que o percentual era de 6% correspondia a:
a) 2,57% como COFINS;
b) 0,56% como Contribuição para o PIS/PASEP;
c) 1,89% como IRPJ; e
d) 0,98% como CSLL.
Para efeito de cálculo do valor referente a tributos e contribuições a ser pago, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobi-liárias que compõem cada incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.
Do total das receitas recebidas podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora, observado que esta norma se aplica inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.
Vale lembrar que os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser objeto de parcelamento.
8. HIPÓTESE DE PAGAMENTO DEFINITIVO
Observada a obrigatoriedade de o incorporador manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime, o pagamento do IRPJ e das contribuições, na forma examinada neste texto, será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
As receitas, os custos e as despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação na forma do tópico anterior, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
Para esta finalidade os custos e as despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção, representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
9. IMÓVEIS RESIDENCIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Até 31/12/2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.
Para este efeito consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei nº 11.977/09 com a redação dada pela Lei nº 12.767/12.
O percentual de 1% correspondente ao pagamento unificado dos tributos será assim considerado:
I – 0,44% como COFINS;
II – 0,09% como Contribuição para o PIS/PASEP;
III – 0,31% como IRPJ; e
IV – 0,16% como CSLL.
O pagamento mensal unificado corresponderá aos seguintes tributos:
I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
II – Contribuição para o PIS/PASEP;
III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL); e
IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS).
O pagamento dos impostos e das contribuições será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.
“SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 59, DE 29 DE MARÇO DE 2018
DOU de 30/04/2018 (nº 82, Seção 1, pág. 57)
ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA
EMENTA: REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. PMCMV. VALOR COMERCIAL.
Para fins de enquadramento de projeto de incorporação de imóveis residenciais como de interesse social, deve-se considerar como valor das unidades imobiliárias a que se refere o § 7º do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2004, o valor comercial, assim definido como o preço de venda do imóvel. Na eventualidade de alguma unidade ser alienada por valor superior ao limite estabelecido, a totalidade das receitas decorrentes do empreendimento imobiliário abrangido pelo RET será tributada mediante aplicação do percentual de 4% (quatro por cento).
Dispositivos Legais: Lei nº 10.931, de 2004, art. 4º, caput e §§ 6º e 7º.
FERNANDO MOMBELLI Coordenador-Geral da COSIT”.
O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições deve ser efetuado até o 20º dia do mês subsequente àquele em que foram recebidas as receitas.
No caso de o 20º dia do mês subsequente àquele em que foram recebidas as receitas recair em dia considerado não útil, o pagamento deve ser efetuado no primeiro dia útil subsequente.
Para essa finalidade a incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ) e o código de arrecadação próprio.
Para o pagamento a incorporadora deve utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) o código de arrecadação e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).
Deverão ser utilizados os seguintes códigos de receita:
I – 4095 – no caso de pagamento unificado; e
II – 1068 – no caso de pagamento unificado relativo aos projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social.
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172/66 – Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições mencionadas neste trabalho, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes e efetuando o recolhimento em DARF distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
I – 4112 – no caso de IRPJ;
II – 4153 – no caso de CSLL;
III – 4138 – no caso de Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV – 4166 – no caso de COFINS.
12. INSCRIÇÃO DAS INCORPORAÇÕES NO CNPJ
A incorporadora deve inscrever no CNPJ cada uma das incorporações objeto de opção pelo Regime Especial de Tributação.
13. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO
Os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser objeto de parcelamento.
14. MANUTENÇÃO DA ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL
O incorporador está obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação.
A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo Regime Especial de Tributação pode ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.
Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção pelo RET, a escrituração contábil das operações da incorporação pode ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
15. FALÊNCIA OU INSOLVÊNCIA DO INCORPORADOR
Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência ou insolvência do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra (§ 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591/64), bem como os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei nº 10.931/04.
16. REGIME ESPECIAL APLICÁVEL A CONSTRUÇÕES OU REFORMAS DE ESTABELECIMENTOS DE EDUCAÇÃO INFANTIL
A empresa contratada para construir ou reformar creches e pré-escolas poderá optar pelo regime especial de tributação.
O regime especial de tributação aplica-se até 31/12/2018 à construção ou à reforma de creches e pré-escolas, cujas obras tenham sido iniciadas ou contratadas a partir de 01/01/2013.
O regime especial de tributação tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem as obrigações da construtora com os contratantes.
A opção pelo regime especial depende da prévia aprovação do projeto de construção ou reforma de creches e pré-escolas pelo Ministério da Educação, onde deve constar o prazo mínimo de cinco anos de utilização do imóvel como creche ou pré-escola.
A manifestação da opção pelo regime especial de tributação será considerada efetivada mediante:
I – prévia adesão ao DTE; e
II – realização do primeiro pagamento mensal unificado dos tributos.
O descumprimento do prazo mínimo de utilização de cinco anos sujeitará o ente público ou privado proprietário do estabelecimento de educação infantil beneficiário ao pagamento da diferença dos tributos que deixou de ser pago pela construtora, com os devidos acréscimos legais.
Conforme determinação dos arts. 950 e 953 ambos do Decreto nº 3.000/99 serão acréscimos legais:
– multa de mora, calculada à taxa de 0,33% por dia de atraso que será calculado a partir do primeiro dia subsequente ao do vencimento do prazo previsto para o pagamento do imposto até o dia em que ocorrer o seu pagamento. O percentual de multa a ser aplicado fica limitado a 20%; e
– juros de mora equivalentes à variação da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) para títulos federais, acumulada mensalmente, a partir do primeiro dia do mês subsequente ao vencimento do prazo até o mês anterior ao do pagamento. No mês em que o débito for pago, os juros de mora serão de 1%.
A construtora fica autorizada a efetuar o pagamento equivalente a 1% da receita mensal auferida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado do imposto e das contribuições:
I – IRPJ;
II – Contribuição para PIS/PASEP;
III – CSLL; e
IV – COFINS.
O percentual de 1% correspondente ao pagamento unificado dos tributos será assim considerado:
I – 0,44% como COFINS;
II – 0,09% como Contribuição para o PIS/PASEP;
III – 0,31% como IRPJ; e
IV – 0,16% como CSLL.
O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições deverá ser efetuado até o 20º dia do mês subsequente àquele em que forem auferidas as receitas no código de arrecadação (DARF) 1068.
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172/66 – Código Tributário Nacional (CTN) ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer outras contribuições, a construtora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela construção com opção pelo regime de pagamento unificado de tributos aplicável à construção ou às obras de reforma de estabelecimentos de educação infantil, aplicando-se as alíquotas correspondentes e efetuando o recolhimento em DARFs distintos para cada um deles nos seguintes códigos de arrecadação:
I – 4112 – para o IRPJ;
II – 4153 – para a CSLL;
III – 4138 – para a Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV – 4166 – para a COFINS.
A construtora fica obrigada a manter escrituração contábil segregada para cada obra submetida ao regime especial de -tributação.
A pessoa jurídica que optar pelo regime especial de pagamento unificado de tributos (RET) deverá emitir comprovante de -regularidade quanto à quitação de tributos federais e demais créditos inscritos em Dívida Ativa da União, mediante Certidão Negativa de Débitos (CND) ou Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa (CPD-EN) válidas, referente aos dois semestres do ano-calendário em que fizer uso dos benefícios.
A documentação relativa à utilização dos incentivos deverá ser mantida em boa guarda até que estejam prescritas eventuais ações que lhes sejam pertinentes.
As intimações serão formalizadas por escrito e dirigidas ao DTE do requerente, quando aplicável.
Fonte de consultas :
Cenofisco;
RFB
Liber Consultoria;